阿勒泰市原看守所用地工程置换 PPP投资收益权项目

一、项目概况
本项目涉及阿勒泰市原看守所占地面积约45302.5㎡（约68亩）的土地收储及新看守所的部分工程建设。后期原看守所可供开发建设用地面积约为36271.84㎡（约54.4亩，以终实测勘界面积为准），位于g216国道以南，规划花园路以东，用地性质为：居住用地，容积率≤1.8，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。
（1）投资权价款组成
投资收益权起拍价为2750万元（折合土地价格约50.5万元/亩）。价款仅包含新看守所2750万元工程建设部分。即投资权拍卖起始价2750万元=原看守所土地收储成本0万元（a部分）+新看守所工程建设2750万元（b部分），具体如下：
a部分（现金部分）指原看守所用地范围内房屋的征迁补偿所需资金，由阿勒泰市公安局自行筹资并协调相关部门完成。
b部分（实物部分）指新看守所部分工程建设费用2750万元，投资权竞得人以实物方式支付并移交。
另：投资权竞得人享有优先获得新看守所剩余工程项目的代建权利。新看守所剩余工程的概算约计：1472万元。（该部分资金由阿勒泰市公安局自行筹措，按照工程进度向竞得人支付。）
（3）投资权拍卖竞买保证金
本次投资权拍卖竞买保证金为500万元，投资权拍卖成交后500万元竞买保证金转为新看守所项目建设的工程履约保证金。
二、项目优势
1．原看守所用地位于阿勒泰市新老城区结合处，毗邻g216国道、主干道团结路及外环快速路高架，区位优势明显，不论是进出城还是前往老城区和新城区都非常便捷。
2.地块周边有绿地公园、克兰河景观带、体育馆、解放军第十六医院、市二中、畜牧学校、将军城商业体（在建）等，配套完善。
3．阿勒泰市目前新老城区结合处的楼盘备受购房人群的关注和亲睐。且项目地块附近的克兰郡、御华园及翡翠湾三个楼盘的销售情况非常火爆。
4．此次投资权折合每亩土地单价为50.5万元/亩，随着阿勒泰市“南延北优”的规划发展战略，两年后该区域的土地价值必将有所提升。
5．投资人只需缴纳500万元竞买保证金就能够取得4222万元市政项目的工程建设权，现金投入少，财务成本低。同时还可以取得后期土地使用权出让时溢价部分70%的收益，具有双重收益保障，投资风险极小。
6.投资收益分析（两年后使用权出让价格保守参照周边地价65万元/亩进行取值计算）：
工程利润：4222万元 x 15% = 633.3万元
溢价收益：54.4亩x（65万/亩-50.5万元/亩）x70%=552.16万元
若建筑商竞得该项目，仅做工程建设不拿土地使用权的情况下，则投资2750万元，两年后项目总收益为：1185.46万元。
若房地产开发商竞得该项目，即做工程建设又拿土地使用权的情况下，则投资2750万元，两年后拿地实际成本为：（65万元/亩x54.4亩-1185.46）÷54.4亩=43.33万元/亩，比投资权拍卖时50.5万元/亩的土地价格更低。